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樓語縱橫\剛需變實需 樓市仍平穩\Q房網.香港董事總經理 陳坤興

源头学问 admin 评论

兩、三星期前,正當中美談判快將進入「最後直路」之際,爭拗突然轉趨白熱化,雙方談判不断未有結果。上周五美國如期向2000億美圆的中國貨品徵收25%關稅後,中方亦計劃實施報復性關稅,將於下月起向600億美圆進口貨品徵收關稅。 中美貿易戰再起曲折,港股應聲

兩、三星期前,正當中美談判快將進入「最後直路」之際,爭拗突然轉趨白熱化,雙方談判不断未有結果。上周五美國如期向2000億美圆的中國貨品徵收25%關稅後,中方亦計劃實施報復性關稅,將於下月起向600億美圆進口貨品徵收關稅。 中美貿易戰再起曲折,港股應聲下挫,短短兩星期恒指由3萬點高位,快將跌至2.7萬點。 縱使目前市況確實較為波動,中美貿易戰談判,最終能否達成協議,仍然是未知之數,始終未來談判進程仍然是充滿變數,或許中美爭拗已成為市場新常態。雖然前路充滿不確定性,樓市成交亦難免受影響,買家入市或許轉為審慎,但樓市基調仍然穩固,過去市場喜歡以「剛需」(剛性需求)來描述樓市的市況,或許現時已變成「實需」(實質需求)。 在經濟學的理論來說,「剛需」便是指買家以致租客對樓宇有自住性需要,有關需求缺乏彈性,即便樓價或是租金上升,市場仍有必然的需求。事實上,這些「剛需」,亦可說是「實需」,包罗新婚夫婦需要單位自住,換樓客需要改善寓居環境,重生嬰兒的家庭急需較大單位寓居,以致上車客初次置業入市買樓。 買家多為無樓人士 相信大家亦會大白,目前樓市與九七年市況,最大差别在於買家入市性質差别。九七年入市買家中不乏投資者,當年很多買家都本身持有單位,再購入多個單位做投資,現時情況已截然差别,因應樓市辣招的影響,現時市場上入市買家以用家為主,絕大部门買家是入市時都屬於「無樓人士」的用家。 根據稅局提供的數字,上月入市買家絕大部门都是自己並沒有擁有任何單位的「無樓人士」。在上月整體約8200宗的住宅成交中,當中只要483宗買家需要付出樓價15%的新從價印花稅,換言之上月成交中,只要不足6%的買家為非当地買家或是入市時已持有多於一個單位的当地投資者。 再者按數字而言,近年市場入市買家中,相信屬於用家的「無樓人士」入市比例確實明顯增加,在去年整體約5.9萬宗的住宅成交中,需要付出15%辣稅的成交多達7152宗。換言之,去年「無樓人士」入市比例約佔整體88%,本年首四個月「無樓人士」入市比例卻顯著增加至93%以上。在用家市場更佔主導情況下,市場「剛需」已變成「實需」,加上現時銀行對按揭要求愈加嚴謹,現時入市用家大多屬於有相當實力的用家,後市天然更見平穩向好。
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